ブログ管理人夫婦が土地を売りいだした時も、古家付で土地だけの値段で売りに出しました。
築40年ですから仕方ありません。木造家屋の耐用年数は25年程度ですが、それが過ぎるとどうなるのでしょうか。
一般的に建物の不動産としての価値は、経年時間のとともに減額されていきます。
木造家屋は、先ほども申し上げたととおり、25年程度で価値がゼロです。
そうすると、この耐用年数が過ぎてしまった建物は、不動産としての価値はゼロになりますが、耐用年数を過ぎてしまったぶんはどのように扱うのがが、最初は少々わかりませんでした。
考え方としては、マイナスにすることはできないと思います。
取り壊す金額相当がマイナスという扱い
私達の古家付の土地を売却した時には、築40年の家屋は、価値がゼロですが、それを取り壊す金額相当が、マイナスという扱いをしました。
まだまだ、住むことができる利用価値のある建物でも、取り崩し費用相当の金額を土地代からマイナスして買い手を探すことになりました。
ですから、耐用年数が過ぎてしまった建物は、取り崩し費用を誰が負担するかということで取引が行われるというわけです。
売り主が取り崩して、更地にしてから売りに出せば、もちろん土地だけの売買になりますから、なにも問題はありません。
しかし、私達は、古家を残したまま、取り崩し費用相当の金額を土地からマイナスした金額を、売り主に提示しました。
買主は、古家といっても、まだまだ使えそうな家屋ですから、取り崩しをせずに、改装などを若干してそのまま使うこともできます。
そうすると中古住宅として利用価値が出てきます。
耐用年数が過ぎてしまった古家を持っている売り主は、崩し費用相当をマイナスして、売り渡し、買主が取り崩すということで売買は成立取りしたわけです。
取壊し最有効使用に基づく価格
これを専門用語では、「取壊し最有効使用に基づく価格」というそうです。
古い建物の取壊し費用は、建物のそれぞれの条件で違ってきます。
建物の構造が木造なのか、鉄骨造なのか、鉄筋コンクリート造りなのかなどで全然違ってきます。
解体工事をする事業者の相場も地方ごとでばらつきがあるでしょう。
不動産会社に聞いた話では、だいたいの相場で、木造家屋では、坪４～５万円程度ということだそうです。
私達の売りに出した家は、１００万円程度の取り崩し費用を見込んで、その金額を最初の土地の値段から差し引きました。
最近では、建物の取り崩しで解体柱や鉄くずなども再利用する傾向があり、分別費用が別にかかったりもします。
しかし、再利用できる大きな柱があったり、鉄くずとして利用できるようなものは、買取業者がありますので、若干でもお金になったりもします。
古家付の土地として、建物の中古物件として、安く中古の家を手に入れたいと思っている人には、耐用年数が過ぎてしまった古家付の土地というものもそれなりに需要があるようです。
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